财政部


注册会计师检查验证会计报表规则（试行）
财政部


第一章 一般要求
第一条 为了指导注册会计师检查验证会计报表，明确工作要求，保证工作质量，根据《中华人民共和国注册会计师条例》的规定，制定本规则。
本规则所述会计报表，系指年度会计报表，中期会计报表，以及与这些会计报表有关的附表和凭证、帐簿、说明、其他资料等。
第二条 注册会计师检查验证各类经济组织的会计报表，均依照本规则办理。
第三条 注册会计师接受委托检查验证会计报表，应当首先同委托人讨论检查验证的性质、目的和范围，有无限制条件，以及双方的责任等，根据讨论的结果，由注册会计师向委托人提出约定事项的书面信件，内容包括检查验证的会计报表种类，检查验证的范围、方法，要求查看的文
件资料，计费依据和付费方式，与前任注册会计师的联系，出具报告的形式，以及工作计划和步骤要点，其他说明事项等，于工作开始前致送给委托人，并取得委托人的确认。
第四条 注册会计师与委托人有下列关系者，应当实行回避：
一、在委托单位担任固定职务或工作，领取工资和享受其他福利待遇的；
二、与委托单位负责人和主管人员或者委托事项当事人有直系亲属关系的；
三、本人与委托单位有直接利益关系的；
四、其他应回避的情况。
本条各款同样适用于助理人员。
第五条 注册会计师对所检查验证的会计报表，不论委托单位规模大小，也不管其为何种经济性质，均应履行《注册会计师条例》规定的职业责任，按照本规则的要求，执行合乎需要的查帐程序。
第六条 本规则中的各项内容，系指导性意见，各地区主管财政机关、注册会计师协会和各会计师事务所，均可根据具体情况，制订适合于本地区、本单位施行的具体办法，但这些具体办法的内容，不应同本规则中的有关原则相抵触。
第七条 本规则所述工作底稿形式和各种类型查帐报告的范式等，由中国注册会计师协会制订和发布。

第二章 工作准则
第八条 注册会计师检查验证会计报表，应当以国家法律、行政法规、财经制度的规定及有关协议、合同、章程的条款为依据。对于国家法律、行政法规、财经制度及协议，合同、章程没有规定的事项，可以依据委托人董事会或其管理机构的决议或有关的惯例。
第九条 注册会计师在检查验证中，必须保持高度的认真负责精神。所提出的判断意见，应当客观、公正和实事求是。所形成的报告意见，须对数据的真实性、适当性和内容的合法性负责。注册会计师在处理同委托人关系中，必须保持应有的独立性。
第十条 检查验证工作应当由胜任委托人委托事项要求的注册会计师担任。
注册会计师对于委派给助理人员的工作，必须切实予以指导、监督和检查，并对其工作的结果负责。注册会计师由其他专门人员协助工作时，应当考虑其能力、资格、客观性和工作的合理性、可靠性。
第十一条 注册会计师对于在工作过程中得到的资料和情况，应当严格保守秘密。除非得到委托人允许或除了法律规定、职业责任要求公布者外，不得将任何资料和情况提供或泄漏给第三者。
第十二条 注册会计师执行检查验证工作，应当制订适当的计划。在考虑计划的内容时，应当特别注意研究有关事项的重要方面。计划应当包括会计报表日前开始预查和会计报表日后进行终查的时间安排，以及必要的检查顺序和方法步骤等。
第十三条 注册会计师应当了解委托人的会计制度和其他管理制度是否合理和完备，并检查这些制度是否得到正常遵守，以及对经营业务的会计记录是否完整，其会计处理方法是否符合规定和一般惯例。
第十四条 注册会计师在检查验证中，发现下列情况，应当向委托人明确指出：
一、以隐瞒实际情况，篡改凭证、帐目或报表等手段，有意作不实报告的；
二、有关人员利用虚报冒领或其他不正当手段谋取私利的；
三、在财务收支中，有违反国家法律、行政法规和财经制度规定行为的；
四、采取的财务措施，违反协议、合同、章程规定，有损于利害关系人利益的；
五、在经济业务的会计处理和反映中，违反财务会计制度的规定和一般惯例的。
第十五条 注册会计师发现委托人会计帐目和会计报表的数据、内容或处理方法有错误，应当提请改正；对于会计处理不当或其他应该进行调整的事项，应当提请调整，或在查帐报告中予以说明。
第十六条 注册会计师遇有下列情况，应当予以拒绝或拒绝继续检查，并说明理由：
一、委托人示意作不实或不当证明的；
二、委托人对需要检查的事项不提供必要的文件和资料的；
三、委托人有意隐瞒真实情况，又阻挠检查或不给予合作的。
第十七条 注册会计师于实施检查验证中，必须对执行程序的过程制成工作底稿，作出相应的记录，对重要的事项取得确实的证据。工作底稿应当列入会计师事务所档案。
第十八条 注册会计师应当在完成检查验证程序，认真研究所取得证据的基础上，形成查帐报告，并应当以恰当的方式陈述报告意见。报告意见的内容，应当说明委托人的会计报表和其他财务资料的编制是否遵守了有关的法定要求和财务会计制度，其运用的会计处理方法是否保持前后
一致，会计报表和其他财务资料的反映是否充分和真实。
第十九条 注册会计师检查验证会计报表，对委托人负责。形成的查帐报告，应径向委托人提出，毋需经任何机关、部门或单位审定。
注册会计师对于认为需要提请委托人改善内部管理制度、改进经营方针的建议，可以其他方式（书面或口头）另行提出。
第二十条 注册会计师在检查验证中，如对所查报表、资料所表示的意见与前任注册会计师提出过的意见不同时，应当对不同点取得确实的证据，并于工作底稿中详细说明。

第三章 查验范围和方法
第二十一条 注册会计师在检查验证中，须进行两种性质的检查，即：
一、合法性检查。着重检查委托人的经营活动和财务收支是否遵守国家法律、行政法规和财经制度，有关业务的处理是否按照内部管理制度和董事会或管理机构的决议进行。
二、真实性检查。主要检查有关数据的准确程度，包括财产和实物是否真实；计价是否正确；债权债务是否确实；会计帐表有关数额是否一致等。
第二十二条 注册会计师执行检查验证，必须进行实地检查，包括运用核对，查询、复核、观察、盘点、函证、分析、报告等方法，并取得确实的证据。对于委托人发生在国外的财务收支和债权债务，可由会计师事务所转托在国外设有分支机构的中国会计师事务所或在中国设有常驻代
表机构的外国会计师事务所就地审查和出具证明。
第二十三条 注册会计师在执行检查验证中，可以采用逐项检查的方法，也可以采用抽样检查的方法。是否采用抽样检查的方法和抽样检查的范围，应视委托人规模大小和内部管理制度的完善程度而定。如果认为内部管理制度很不健全，不具备检查验证基本要求的，可以同委托人约定
首先帮助其进行整理，并适当扩大检查范围。
第二十四条 注册会计师检查验证的工作范围，一般应限于约定的会计报表报告期内的有关事项，但为了便于对经营状况、财务状况、会计处理方法进行分析对比和作出正确评价，也可按照约定条件，要求委托人提供以前期间的会计报表和有关的其他财务资料，联系查阅前任查帐注册
会计师的工作底稿。对于会计报表日和查帐报告日之间发生的影响报告期财务状况和财务成果的重要事项，应当根据其性质和重要程序，提请委托人调整会计报表或加注说明，并应在注册会计师查帐报告中予以说明。

第四章 查验程序
第二十五条 注册会计师首次接受委托时，需要调查了解委托人的基本情况，建立必要的资料档案，以后如有变化，随时进行补充或修正。调查了解的基本内容包括：
一、组织成立和发展；
二、组织章程和内部管理机构；
三、会计制度和核算程序；
四、有关负责人姓名；
五、有关协议、合同和董事会或管理机构会议记录；
六、内部审计制度、会计稽核制度、财务管理制度和其他重要的管理制度；
七、以前年度的会计报表和有关的其他财务资料；
八、其他重要情况。
第二十六条 注册会计师对委托人内部管理制度完善程度和有效性的检查，包括：
一、会计制度。包括会计核算处理方法，帐簿组织，凭证形式，记录程序，以及会计工作机构和人员职责等。
二、财务收支管理制度。包括费用、成本控制办法，收入及支出批准手续，资金、基金管理办法等。
三、财产管理制度。包括存货、固定资产、无形资产和其他资产管理办法等。
四、会计工作机构的内部稽核制度。
五、内部审计制度。
六、其他管理制度。包括劳动工资、材料供应、产品（商品）销售等。
七、各管理机构的内部报告和相互牵制制度。
第二十七条 注册会计师对会计报表、帐簿的正确性的检查，包括核对会计报表所列项目数据同总分类帐帐户余额的相符性，总分类帐帐户余额同日记帐、明细帐帐户余额的相符性，并分别核查会计报表、总分类帐、日记帐和明细分类帐数额计算的正确性。
第二十八条 对于库存现金的检查，包括：
一、清点库存现金，追溯计算至会计报表日的数额是否与资产负债表所列相符。
二、抽查大额现金收支所依据的原始凭证，检查会计报表日以后的大额现金收支原始凭证和帐簿记录。
三、检查有无充抵库存现金的借条、未提现支票或未作报销的原始凭证，必要时作出相应记录或作其他适当调整。
四、抽查备用金领报情况及余额，对充抵备用金的未办报销原始凭证作适当调整。
第二十九条 对于银行存款的检查，包括：
一、核对存款余额与银行对帐单，或向存款银行函证，如有差异，应提请委托人编制银行存款调节表。
二、抽查大额银行存款收支的原始凭证。
三、抽查现金帐、送款簿、支票存根，如果发现有与委托人业务经营无关的银行存款收支，应查明原因，并作出相应记录。
四、对于一年以上的定期存款或有限定用途的存款，应查明情况作出记录，或作适当调整。
五、如有于结帐日尚未存入银行的支票或其他信用凭证，应查明原因并列出清单，并检查结帐日后存入银行的日期。
第三十条 对于应收票据和有价证券的检查，包括：
一、盘点库存应收票据和有价证券，并核对有效性和所有权。
二、核对票据内容与帐簿记录。对于其中已交银行托收的，检查银行托收凭证；对于已逾期未兑收的票据，应查明原因并作出记录，或作其他调整。
三、核对已贴现的应收票据，其贴现额与利息额的计算是否正确，会计处理方法是否适当。
四、检查有价证券的入帐基础，以及购入或售出的有关凭证。
五、检查有价证券的可以变现情况及有无长期投资性质的有价证券，并作出记录或作其他调整。
第三十一条 对于应收帐款和其他应收款的检查，包括：
一、核对帐簿记录，检查大额应收帐款和其他应收款的凭证，并将其发生经过作出相应记录。
二、对于认为有必要确认的应收帐款和其他应收款，向债务人进行函证。
三、委托人提取坏帐准备的，查明计提的方法是否适当，检查坏帐处理是否符合规定。
第三十二条 对于预交所得税和预付货款的检查，包括：
一、核对有关凭证和帐簿记录。
二、检查预交所得税款是否符合有关规定，必要时须试算预交同应交差异，作出相应记录。
三、检查预付货款是否根据协议、合同规定，检查已到货情况或工程完成进度，对于需要进一步查明的大额预付货款，要向收款方取得函证。
四、查明预付货款按时转作有关资产或费用的情况。
第三十三条 对于存货的检查，包括：
一、观察委托人责任人员盘点存货，并有选择地进行抽点以验证其数量正确性，核对存货盘点表与帐簿记录。
二、检查存货入帐基础及计价方法，研究其是否前后一致，如有改变应询明原因，并分析其对当期和以后期间的影响，作出相应记录。
三、检查有无代他人保存和来料加工的存货，核对有关凭证和帐簿记录，并于必要时作适当调整。
四、检查有无寄存他处和发外加工的存货，并向委托人函询或实地观察盘点。
五、检查在途存货有关凭证，核对是否已作存货入帐。
六、检查存货的保险、防护措施，查明有限制条件的存货、损坏滞销的存货情况，检查存货盘盈盘亏、报废处理的程序，作出相应记录。
七、检查采购存货的凭证资料，验证是否按规定办理手续和按期入库。
八、抽查大额采购和易发生问题采购的有关记录，追踪从定货计划至到货入库全过程的合同、凭证、帐簿记录的数额是否相符，以及在采购过程中是否有购货折让、购货退回、损坏赔偿、掉换等事项，并作出有关记录。
第三十四条 对于长期投资的检查，包括：
一、查阅投资协议、合同，检查投资内容的有关凭证、记录。
二、检查投资入帐基础，查明投资收益或亏损是否已经记帐。
三、查阅被投资单位经过审查的会计报表，查明收益分配或亏损负担份额是否与投资所占比例相符。
四、分析被投资单位经营状况和财务状况，研究投资效果或风险程度。
第三十五条 对于固定资产的检查，包括：
一、实地观察委托人责任人员盘点固定资产，核对固定资产清单与帐簿记录。
二、询问固定资产保险情况及安全措施。
三、检查入帐基础及有关凭证、手续。
四、检查使用的折旧方法，查明是否前后一致，复核本期计提折旧的数额及有关凭证和帐簿记录。
五、检查本期固定资产增减变动情况和会计处理方法，查明以分期付款方式购进或融资租入固定资产的情况，核对支付货款或租金和支付有关费用是否符合合同规定。
六、检查提取大修理基金和支付修理费用的会计处理方法。
七、检查盘盈盘亏、出售或损坏报废审批手续和会计处理方法。
八、检查固定资产收入（租金、使用费）的会计处理方法。
九、检查在建工程或改良工程的合同、进度、付款条件，以及对工程价款和其他费用的支付及会计处理方法。
第三十六条 对于无形资产和其他资产的检查，包括：
一、检查无形资产的入帐基础，核对有关文件、凭证，查明摊销方法。
二、核对其他资产的性质、凭证、记录和摊销方法。
第三十七条 对于短期银行借款的检查，包括：
一、检查借款凭证、数额和帐簿记录，必要时向借款银行询证。
二、查明借款日期、利率、还款期限或其他条件。
三、核对借款的偿还情况。
四、验算借款应付利息费用，同期初应付或预付及期末应付或预付勾稽核对。
第三十八条 对于应付票据的检查，包括：
一、检查应付票据帐簿记录和有关凭证。
二、核对帐面余额和应付票据明细表。
三、查明应付票据的性质和到期日期，检查会计处理方法。
四、对重要的应付票据，向债权人进行函证。
五、检查应付票据利息支付情况，验算本期应付利息。
第三十九条 对于应付货款和预收货款的检查，应当包括：
一、检查应付和预收货款的凭证和帐簿记录。
二、对重要的应付和预收货款向债权人进行函证。
三、核对到货验收记录同应付货款的记录是否一致。
四、核对发货记录同预收货款的转销是否一致。
第四十条 对于其他应付费用和款项的检查，包括：
一、检查有关的凭证和帐簿记录。
二、核对应付工资、应付税金、应付股利等的明细表和计算方法。
三、检查本期内关于应付款项的偿还或转销的会计处理。
第四十一条 对于长期负债的检查，包括：
一、核对长期借款的帐簿记录和有关凭证。
二、检查借款合同，查明借款性质、利率、偿还期限、限制和担保条件。
三、向债权人函证借款余额和利息支付数额。
四、查明延期偿付情况和原因，作出相应记录。
五、核对应付利息情况，验算本期利息和费用的数额。
六、检查应于1年内或一经营周期内偿还的部分转为流动负债的会计处理记录。
七、检查公司债的性质、利率、偿还期限、保证条件，核对债券发行总额和已偿还金额。
八、验算本期应付和已付利息、费用的数额，核对有关记录，检查债券折价或溢价的会计处理方法。
九、检查董事会或管理机构对发行公司债的会议讨论记录和有关部门批准文件。核对债券已发行数和待发行数的凭证和帐簿记录。
第四十二条 对于资本权益的检查，包括：
一、检查注册资本额和实收资本额的有关证件、凭证、帐簿记录。
二、检查对投资有关的协议、合同和企业章程的条款。
三、查阅关于投资内容的清单、计价单、验资证明书、其他凭证等。
四、向主要的投资者函证实交资本额。
五、检查可供分配利润数额的凭证和记录。
六、查阅关于利润分配的会议记录、决议、分配方案，追踪利润分配的凭证和会计处理方法。
七、检查从利润分配中计提基金的依据、计算方法和会计处理方法，查明基金增减变化情况。
第四十三条 对于成本、费用的检查，包括：
一、查阅委托人对成本核算和费用划分的会计处理程序和方法。
二、检查有关凭证和帐簿记录，分析成本、费用的计算、归集和分配过程，注意其方法是否前后一致。
三、核对成本计算记录和制造成本帐户和其他有关帐户记录，确定其计算是否正确。
四、检查在产品、半成品的有关记录，确定成本分摊方法的正确性。
五、分析各主要成本、费用项目，比较上期情况，检查成本、费用控制的有效性，查明重要波动的原因。
六、检查主要成本、费用项目的内容，确认其范围和分类方法是否符合规定。
七、检查汇兑损益的计算方法，追踪有关的资料、凭证和帐簿记录，验算发生数额的正确性。
第四十四条 对于销售和营业收入的检查，包括：
一、查阅对产品销售和营业收入的内部管理制度，抽查收入凭证和记录，确定收入数额的可靠性。
二、查明收入内容分类情况，检查非属当期和应属当期收入会计处理方法的正确性。
三、核对发生的销售折让和销货退回数及其原因。
四、检查代销业务合同，同代售人的结算凭证和记录。
五、检查经销合同，同委托人结算的凭证和记录。
六、比较上期收入实现情况，分析本期收入变动原因，作出相应记录。
七、检查销售、成本费用、营业利润结转的凭证和记录，验算其数额的正确性。
第四十五条 对其他业务损益和营业外收支的检查，包括：
一、查阅发生的数额和性质，分析发生的原因，作出相应记录。
二、检查有关的凭证和帐簿记录，确定其数额和会计处理的正确性。
三、比较上期发生数额，分析本期变动原因。

第五章 查验记录和工作底稿
第四十六条 注册会计师对于检查验证的工作过程，应当作出记录。查帐记录连同取得的有关资料、文件、证明等，综合汇集成为查帐工作底稿。查帐工作底稿是注册会计师已经按照有关要求执行检查和已经履行应有职责的证据，并作为提出查帐报告的依据。
第四十七条 工作底稿的内容应当包括：查帐委托书副本，委托人概况，查帐计划，查帐程序说明，内部管理制度检查记录，查帐调整表，资产明细表和分析表，负债、资本、收入、成本、费用明细表和分析表，负债、资本、收入、成本、费用检查记录和询证、函证记录和证明文件，
经过签证确认的会计报表和总分类帐科目余额表，有关的协议、合同、章程副本或摘录，委托人董事会或管理机构会议记录副本或摘录，银行对帐单和银行存款调节表，纳税申报书副本、查帐报告稿及其他各种附表、资料，作为查帐报告依据的资料，对将来有重要影响的资料，确证会计记
录真实性的资料，对委托人改进经营管理工作的建议等。
第四十八条 查帐工作底稿的形式，由会计师事务所根据检查验证的要求和本事务所对查帐管理和质量控制的要求自行制订，并应在记录和收集的内容方面不断加以改进。查帐工作底稿在形成过程中，应由经办人员和监督人员逐页签署并注明日期，并依顺序编号装订，查帐工作底稿形
成后由承办注册会计师签署。
第四十九条 查帐工作底稿由会计师事务所保存，从提出查帐报告日起，至少保存10年。
查帐工作底稿除可供有关机关依法调阅或应委托人、后任注册会计师要求借阅外，不得向其他第三者提供。
查帐工作底稿的所有权属于会计师事务所。

第六章 查帐报告
第五十条 注册会计师于完成约定的会计报表检查验证后，应当将根据检查情况形成的意见向委托人提出查帐报告。
查帐报告的内容包括：
一、委托人名称。二、会计报表名称、日期、期间。三、注册会计师查帐报告意见。四、注册会计师姓名和签署。五、会计师事务所名称和地址。六、查帐报告日期。七、附件和其他说明事项。
第五十一条 查帐报告意见的内容，应当包括关于检查验证范围和施行的检查验证程序的简要说明，以及对会计报表的意见。在对会计报表的意见中，须说明委托人采用的会计制度和经营事项的会计处理是否遵守了有关的法律、行政法规、财经制度；会计处理方法是否与前期相一致；
会计报表格式、种类是否符合要求；会计报表内容是否真实、适当地反映了经营成果和财务状况；以及注册会计师认为需要说明的其他事项。
第五十二条 查帐报告的形式，可以分为文字说明部分（主要部分）和附件部分（参阅部分）。第五十条和第五十一条所述内容和意见表述构成文字部分；附件部分可以包括下列经过调整和确认的资料：
一、资产负债表。二、利润表。三、财务状况变动表。四、利润分配表。五、所得税调整表。六、外币资金情况表。七、委托人和管理机关要求的其他有关附表和资料。八、注册会计师其他说明事项。
第五十三条 注册会计师提出查帐报告意见的类型，可根据委托人的下列情况和行为决定：
无保留意见：认为委托人在会计处理中，完全遵守有关方面的法定要求或对处理不当的事项已经作了调整或纠正，所采用的会计方法前后一致，会计报表的编制恰当和反映充分，注册会计师执行查帐验证未受限制。
保留意见：认为会计报表和财务资料的某个部分未按有关法定要求和会计制度的规定编制，或个别会计处理方法前后不一致，或对某一重要事项的反映不够充分，但上述问题的影响尚不十分重要。
反对意见：认为会计报表和财务资料的编制有重要缺陷，或注册会计师同委托人管理机构对重要问题有不同意见，或注册会计师认为对某些问题不表示相反意见则影响查帐报告的合格性。
拒绝表示意见：认为对重要事项的检查因受限制无法进行或无法取得证据。

第七章 附 则
第五十四条 对于执行《注册会计师条例》第三章第十一条规定的其他会计查帐验证业务的规则，在没有执行的办法之前，除应根据有关的法律、行政法规、财经制度的要求外，可以参照本规则的有关部分增加或减少某些工作内容与程序。
第五十五条 本规则自发布日起试行。



1988年12月27日
内蒙古包头市人大常委会


包头市住宅区物业管理条例
包头市人民代表大会常务委员会


（1999年9月22日包头市第十一届人民代表大会常务委员会第十次会议通过，1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准）

第一章 总则
第一条 为了规范住宅区物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持清洁优美、舒适方便、文明安全的生活环境，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本市市区、白云鄂博矿区、石拐矿区、沙河镇、金山镇、萨拉齐镇、百灵庙镇。
本条例所称住宅区是指以住宅房屋为主，兼有非住宅房屋，并有相应配套的共用设施、设备，建筑面积在2万平方米以上的居民生活区。
本条例所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅区内的建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的人。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业受业主委员会委托按照物业管理委托合同对物业进行修缮、维护和与之相关的服务活动。
本条例所称物业管理企业，是指依法设立从事物业管理服务的企业法人。
第三条 新建住宅区应当实行物业管理，已交付使用的住宅区应创造条件逐步实行物业管理。
第四条 物业管理实行业主自治管理和委托物业管理企业专业管理相结合的原则。
第五条 市人民政府房产行政主管部门主管全市物业管理工作。
市区物业管理工作的管理职权范围，由市人民政府确定。
旗、县、郊区、矿区的物业管理工作，由当地人民政府房产行政主管部门管理，业务受市房产行政主管部门的指导和监督。
街道办事处和公安、物价、建设、环保、供电、邮政、电信等有关部门依照各自职责，配合房产行政主管部门做好与物业管理相关的工作。

第二章 业主管理权
第六条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）监督业主委员会的管理工作；
（五）其他。
业主的主要义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守物业管理的制度、规定；
（四）按时交纳应付的物业管理、维修等费用；
（五）其他。
第七条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当由业主大会酝酿，确定比例推选业主代表，组成业主代表大会。
召开业主大会或者业主代表大会，须有过半数业主或者业主代表出席。业主大会或者业主代表大会作出决定，应当经全体业主或者全体业主代表过半数通过。
业主出席业主大会，按照建筑面积拥有投票权，每25平方米有一投票权，每增加25平方米，增加一投票权。居住直管公房和单位自管公房的非业主使用人应当与业主各有百分之五十的投票权。
业主大会或者业主代表大会每年至少召开一次，经百分之二十以上业主或者业主代表提议，应当召开业主大会或者业主代表大会。
业主大会或者业主代表大会应当邀请管区公安部门、居民委员会等有关部门的代表列席。
第八条 业主大会或者业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会委员；
（二）审议通过业主委员会章程和业主公约；
（三）听取和审议物业管理服务工作报告；
（四）决定维修基金使用计划、批准《物业管理委托合同》等有关业主利益的重大事项；
（五）决定所在物业管理区域公共性服务项目及服务标准；
（六）其他。
第九条 住宅区共用设施、设备配套齐全，维修基金已到位，公有房屋出售建筑面积达到百分之三十以上或者新建房屋出售、出租建筑面积达到百分之五十以上的，房屋出售、出租单位应当在房产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，实行
物业管理。
达到上述条件，房屋出售、出租已满两年的，必须实行物业管理。
第十条 业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生。业主委员会委员应当由业主担任。可连选连任。业主委员会由5至15人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第十一条 业主委员会应当自选举之日起15日内，持下列文件向房产行政主管部门申请登记：
（一）业主委员会登记申请表；
（二）业主委员会委员名单及身份证明；
（三）业主委员会章程。
对符合条件的，房产行政主管部门应当自受理之日起15日内予以登记。
第十二条 业主委员会职责：
（一）召集和主持业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案，并报业主大会通过；
（三）依据本条例第八条第（五）项的决定，公开招标选聘一个物业管理企业，签订《物业管理委托合同》；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督检查物业管理委托合同的执行情况；
（五）督促业主和使用人履行业主公约；
（六）审核物业维修基金计划，对维修基金的使用情况进行检查和监督；
（七）接收和管理房屋共用部位和共用设施、设备；
（八）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划；
（九）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
第十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。
第十四条 业主委员会、物业管理企业应当协助居民委员会依照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定，开展与物业管理有关的工作。
第十五条 物业管理区域由房产行政主管部门按照规划要求，兼顾建筑物与共用设施、设备的相关情况，本着有利于物业管理规模化经营、专业化经营发展的原则划定。
第十六条 物业管理用房，由开发建设单位、公有住房出售单位按房屋建筑面积的千分之一无偿提供，但不得低于40平方米。产权属全体业主共有。
业主委员会与物业管理企业解除合同后10日内，物业管理用房应当交还业主委员会。

第三章 物业管理企业
第十七条 申请从事物业管理，应当通过市房产行政主管部门的资质认证，取得资格后，按照法律、法规的规定办理有关手续。
第十八条 申请物业管理企业资质应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）物业管理企业章程；
（三）有固定的经营场所；
（四）有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
（五）注册资金10万元以上；
（六）法律、法规规定的其他条件。
第十九条 物业管理企业从事物业管理，应当与业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同自生效之日起15日内报房产行政主管部门备案。
物业管理企业可以接受业主、使用人的委托从事特约服务。
第二十条 对从事物业管理的人员应当进行岗位培训，持证上岗。
第二十一条 物业管理企业的权利：
（一）按照签订的《物业管理委托合同》，实施管理；
（二）制定物业管理的具体规则；
（三）收取物业管理服务费；
（四）制止违反物业管理规定和业主公约的行为；
（五）选聘专营公司承担专项经营业务；
（六）按法律、法规和有关规定从事经营活动。
第二十二条 物业管理企业的义务：
（一）全面履行《物业管理委托合同》；
（二）接受房产行政主管部门的管理和有关行政部门的指导、监督；
（三）接受居民委员会、业主委员会或者业主的监督；
（四）重大物业管理措施提交业主委员会审议；
（五）按照季度向业主委员会报告物业维修基金及公共性服务费使用情况；
（六）协助有关部门开展社区活动。
第二十三条 物业管理企业资质实行年检和等级升降制度。

第四章 物业管理
第二十四条 房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理，由房屋出售、出租单位负责，但不得使用物业维修基金。
第二十五条 房屋出售、出租单位除按照规定必须移交有关专业部门管理的共用设施、设备外，不得出让、转让房屋共用部位和其他共用设施、设备的所有权。业主委员会成立后，全部移交业主委员会。
第二十六条 业主转让或者出租房屋，应当将业主公约作为房屋转让合同或者租赁合同的附件。
房屋转让合同或者租赁合同签订之日起10日内，应当将转让或者出租情况告知业主委员会和物业管理企业。
第二十七条 实施物业管理的住宅区，由开发建设单位向业主委员会移交下列工程建设资料：
（一）物业管理区域的规划图、竣工总平面图；
（二）单体建筑、结构、设备竣工图；
（三）地下管网图；
（四）土地使用证书；
（五）其他有关资料。
以上工程建设资料应当由业主委员会委托房产行政主管部门代管。
第二十八条 物业使用中不得有下列行为：
（一）改变、损坏房屋外貌、承重结构；
（二）占用共用部位，拆除、改装、损坏共用设施、设备；
（三）毁坏花草树木；
（四）乱倒垃圾、乱扔杂物；
（五）乱设摊点；
（六）不在指定地点存放车辆；
（七）在建筑物、构筑物上乱贴、乱涂、乱画；
（八）违反有关规定存放易燃易爆物品、排放有毒有害气体，发出超过规定标准的噪音；
（九）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 任何单位和个人不得改变按照规划建设的住宅、公共建筑和共用设施、设备的使用性质。
第三十条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路和场地时，应当与业主委员会或者物业管理企业签订协议，并在约定的期限内恢复原状。遇有工程抢险，可先行施工，补签协议。
第三十一条 供电、供水、供热、燃气、排水、邮政、电信、有线电视、绿化、环卫等专业部门对住宅小区共用设施、设备的管理与物业管理企业的职责分工，依照有关法律、法规、行政规章的规定执行，法律、法规、行政规章没有规定的，按照下列规定执行：
（一）共用设施、设备无偿移交或者协商移交专业管理部门的，由接收方负责；
（二）共用设施、设备未移交的部分，房屋出售、出租单位已按照规定缴交维修基金的，由业主委员会委托的物业管理企业负责；
（三）没有明确界定的，由市人民政府规定。

第五章 物业维修基金及管理服务费
第三十二条 公有房屋和新建房屋出售后都应当建立房屋共用部位、共用设施、设备维修基金（以下简称维修基金）。
维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施、设备保修期满后的大修、更新、改造。
第三十三条 维修基金提取方式如下：
（一）新建房屋出售时，房屋出售单位按照售房款百分之二的比例向购房者代收，不计入销售收入；
（二）公有房屋购房者按照购房款百分之二的比例向房屋出售单位缴交，不计入销售收入；
（三）已售商品房未向购房者收取百分之二维修基金的，由开发建设单位按照住宅建设总投资额的百分之一点五提取；
（四）公有房屋出售单位按照售房款百分之二十的比例提取。
第三十四条 维修基金由房产行政主管部门代管，专户存储，利息收益补充维修基金。
维修基金属全体业主共有，按栋立账，按户核算。动用此项基金由物业管理企业做出计划，经业主委员会审核，报业主大会或者业主代表大会批准，房产行政主管部门审定后使用。并接受财政、审计等有关部门的监督。
第三十五条 市人民政府每年应当从城市维护费中安排一定数量经费，划拨市房产行政主管部门，用于下列项目：
（一）与区级人民政府的城市维护费匹配使用，用于已交付使用的住宅区的治理改造；
（二）用于未售市直管公房的维修费补贴。
第三十六条 物业维修基金的具体管理办法，由市人民政府规定。
第三十七条 房屋自用部位和自用设备的维修更新费用由业主承担。
第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，随所有权同时过户。因拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，维修基金余额按照个人缴交比例退还业主。
第三十九条 已交付使用的住宅区实行物业管理，需要治理改造、补建配套设施的，其费用由市、区人民政府组织原开发建设单位、原产权单位、市政公用专业单位筹集。无法组织筹集的，由市、区人民政府负责。
第四十条 物业管理公共性服务费可由下列项目构成：
（一）管理服务人员的工资和按照规定提取的福利费；
（二）共用设施、设备的运行及保养费用；
（三）清洁卫生费；
（四）绿化管理费；
（五）保安费；
（六）用于物业管理的固定资产（无偿提供的管理用房除外）折旧费。
本条（二）、（三）、（四）、（六）项所称费用支出是指除工资及福利费以外的物资消耗费用。
第四十一条 物业管理公共性服务费的收费标准应当遵循合理、质价相符和与社会经济发展水平相适应的原则。市房产行政主管部门在广泛征求意见的基础上，经过科学论证，制定公共性服务标准和公共性服务项目劳务定额、物资消耗定额。市房产行政主管部门依据上述标准和定额及
有关规定区别住宅房屋与非住宅房屋提出公共性服务项目指导价。物价行政主管部门应当经过听证程序后，批准执行。特约服务费的收费标准由物业管理企业与业主、使用人协商定价。
第四十二条 物业管理公共性服务费由业主、使用人交纳，按照房屋建筑面积计收。对城镇最低生活保障线以下的特困居民，市人民政府应制定具体减免政策。
空置、闲置房屋的公共性服务费按照所在物业管理区域同类房屋收费标准的百分之五十计收。
第四十三条 物业管理企业应当公布经招标确定的公共性服务项目、服务标准、项目收费标准和按建筑面积计算的收费标准。未实施服务的项目不准收费。按照本条例已向业主、使用人收取物业管理公共性服务费的，任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

第六章 法律责任
第四十四条 房产行政主管部门应当接受违反本条例的投诉，并自受理投诉之日起10日内答复投诉人。
第四十五条 业主、使用人、物业管理企业、开发建设单位之间发生纠纷，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第四十六条 违反本条例第二十八条第（一）、第（二）项、第二十九条、第三十条规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正，恢复原状；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用以及对他人造成的损失，由责任人承担；情节严重的，由房
产行政主管部门处以500元以上2000元以下罚款。
违反本条例第二十八条第（三）、第（四）、第（五）、第（六）、第（七）、第（八）项规定的，由业主委员会或者授权的物业管理企业予以制止，责令其限期改正或赔偿损失；逾期不改正的，由物业管理企业恢复原状，所需费用由责任人承担。
第四十七条 房屋出售、出租单位未按要求召开第一次业主大会或者业主代表大会，由房产行政主管部门责令其限期召开；在限期内拒不召开的，可以处以5000元以上10000元以下罚款。
第四十八条 房屋出售、出租单位违反本条例第二十五条规定的，由房产行政主管部门责令其限期收回，并处以10000元以上30000元以下罚款。
第四十九条 房屋出售、出租单位在移交物业时不按照规定提供物业管理用房的，由房产行政主管部门责令其限期提供，并处以10000元以上30000元以下罚款；逾期仍不提供的，应当申请人民法院强制执行。
第五十条 房屋出售、出租单位未按照规定交付物业维修基金的，由房产行政主管部门责令其限期交付，并处以1000元以上5000元以下罚款。
擅自动用物业维修基金的，除本金、收益限期归还外，并处以违法金额百分之五的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十一条 物业管理企业违反本条例规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，处以1000元以上5000元以下罚款，直至降低其资质等级或者吊销其物业管理资质证书。
（一）建筑物及共用设施、设备不按期修缮或者养护、维修不当，造成损失的；
（二）擅自改变物业管理区域共用部位、共用设施、设备用途的；
（三）不按照资质管理规定从事物业管理服务的；
（四）内部制度不健全，管理混乱，不按照规定提供服务的；
（五）不履行《物业管理委托合同》规定的其他义务的；
（六）物业管理委托合同终止或解除后，不按照规定办理清退或者移交手续的。
第五十二条 不具有物业管理资质的企业从事物业管理活动的，由房产行政主管部门责令其停止非法物业管理活动，没收其非法收入，并处以10000元以上30000元以下罚款。
取得物业管理资质，不办理相关手续的，由有关行政主管部门按照规定予以处罚。
擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价行政主管部门予以处罚。
第五十三条 业主大会或者业主代表大会、业主委员会违反本条例作出的决定，由房产行政主管部门予以纠正。
第五十四条 业主、使用人违反本条例规定，不按照约定交纳物业管理、维修等应付费用的，物业管理企业可以催缴，限期交付。
第五十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。逾期不申请行政复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第五十六条 本条例中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指业主、使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、庭院等。
（二）自用设备，是指业主、使用人自用的门窗、卫生洁具、照明设施、采暖散热片以及通向主管道的供水、排水、燃气器具等。
（三）共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体，柱、梁、楼板、屋顶等），室外墙面、门厅、楼梯间、垃圾道等。
（四）共用设施、设备，是指户外上下水管道、落水管、水箱、加压泵站、电梯、供电设施、暖气管线、燃气管线、消防设施、绿地、道路、路灯、场地等。
第五十七条 本条例中《物业管理委托合同》使用国家统一制定的示范文本。
第五十八条 本条例自二○○○年三月一日起实施。《包头市住宅小区物业管理办法（试行）》同时废止。


（1999年11月29日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过）


内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议决定，批准包头市人民代表大会常务委员会报请批准的《包头市住宅区物业管理条例》，由包头市人民代表大会常务委员会公布施行。



1999年11月29日