“我”的房屋谁做主？
——《婚姻法解释（三）》与婚姻纠纷中房屋纠纷案例比较研究
建纬（昆明）律师事务所 孙可、赵航

最高人民法院2011年8月12日上午召开新闻发布会，公布《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（以下简称“婚姻法解释（三）”）。婚姻法解释（三）共十九条，已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过，自2011年8月13日起施行。
在婚姻关系纠纷案件中，夫妻一方婚前购买房屋、夫妻之间房屋的赠与以及父母对夫妻购房的出资等涉及房产的问题，在现实中常常因为婚姻这一特殊的人身关系而使得房屋的归属和分割成为焦点问题之一。从今天开始施行的婚姻法解释（三）对这些问题做了明确的规定。本文选取了若干如往的婚姻纠纷中的房屋纠纷案例，对于婚姻法解释（三）的相关规定进行了比较研究。

一、婚内房屋赠与能否撤销？
【案例】
李先生婚前购买了两处房产。2005年年初，李先生与女友阎女士登记结婚，并住进其中一套房屋中。婚后，2006年2月，李先生主动与妻子签订了一份房屋产权转让协议，声明将他婚前所购的一套房产赠与妻子阎某，阎某在受赠人栏内签了名，但没有到房产交易部门办理产权过户登记手续。2009年5月，两人因感情破裂，阎某将李先生告上法庭，要求法院判定两人离婚，并对该套房产作出确认。阎某认为，她与李先生签订了房屋转让协议，协议上明确载明是李先生无条件地将这套房产赠与了她，因此，该房产是她的个人财产。而李先生却认为，虽然他与阎某在婚内签订了赠与协议，但他们并未到房产交易部门办理产权过户登记，房产证上的名字还是他，他有权主张撤销该赠与合同，他才是房屋真正的主人。
一个是房屋购买人，另一个是持赠与协议的受赠人，房屋到底归属于谁？
【判决】
经审理，法院根据《合同法》第187条规定：“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”认定没有办理产权登记变更手续的，该房产依然未发生物权变动，依然属于原赠与方个人的财产。法院判决两人解除婚姻关系，并确认诉争房屋属李先生所有，驳回了阎某要求将房屋确认在自己名下的请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第六条：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。”
根据《合同法》第一百八十五条、第一百八十六条、一百八十八条的规定，赠与合同是诺成性合同，即只需赠与合同当事人意思表示一致，无需实际交付标的物即可生效的合同。
关于赠与人的撤销权问题，根据《合同法》相关规定，当事人在签订赠与合同后，赠与人享有一定条件下的任意撤销权和法定撤销权。
任意撤销权，是指《合同法》第一百八十六条的规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”
法定撤销权，是指《合同法》第一百九十二条的规定：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：(一)严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；(二)对赠与人有扶养义务而不履行；(三)不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”
由此可见，如果双方当事人签订的赠与合同是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，那么就等于赠与人自动放弃了任意撤销权的行使，赠与人应当依照赠与合同履行赠与义务，除非有《合同法》第一百九十二条规定的可撤销的情形，否则不能无故反悔；如若反悔，受赠人可以起诉至法院，要求继续履行。此外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，因此，不动产物权变动的原因与结果是有区别的，虽然房屋赠与合同自成立时起生效，房产是否办理过户手续不影响赠与合同的效力。但此时受赠人取得的仅仅是债权请求权，即要求履行合同的权利，而房屋的物权变动依然以登记为准。
根据婚姻法解释（三）的规定，一般情况下，婚前或者婚姻关系存续期间的赠与房屋的协议或合同如果经过公证，赠与人就不能行使任意撤销权。

二、婚后父母出资买房 房屋是否属于共同财产？
【案例】
张先生和王女士2004年6月23日登记结婚。2006年两人看中了位于某市的一处房屋，张先生的父亲张某是一家公司的经理，经济实力颇为雄厚，他出全款为两人买下了这套房，房屋登记在其儿子张先生名下。2009年，夫妻两人因为琐事开始闹矛盾。2010年8月，王女士起诉到法庭，要求离婚，并分割房屋。张先生同意离婚，但不同意分割房屋。张先生称，购房款是父亲借给自己的，而且房产证的产权人是自己，还在法庭中出示了自己给张某打的借条。李女士却表示，当时张某是自愿出资给夫妻二人买房的，不是借而是赠与，而且丈夫打借条的事情自己从不知道。虽然房屋产权人是张先生，但该房屋是在二人婚后购置的，应属于夫妻共同财产。
一个主张是借款，另一个主张是赠与，该出资是否属于夫妻共同财产？
【判决】
法院经审理认为，张某和张先生是父子关系，张先生向张某出具欠条，未有李女士签字确认，此笔款不能认定为夫妻共同债务。张某是在儿子结婚后为夫妻购置房屋出资，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称“婚姻法解释（二）”）第二十二条的规定：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”因张某在出资时并没有明确是赠与张先生，因此法院认定该出资为对夫妻双方的赠与，属于夫妻共同财产，法院支持了王女士的诉讼请求。
【评析】
婚姻法解释（三）第七条：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
在实际生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，而且按照中国社会的伦理和国情，父母一般也不会与子女签署书面赠与协议或借款协议。但作为出资人的男方父母或女方父母往往担心因子女离婚而导致房屋被分割。根据《婚姻法解释（二）》的规定，父母婚后的房屋出资认为如果没有明确赠与一方的，则将房屋认定为夫妻共同财产。因此，本案也就据此作出了判决。但不可否认的是，父母为子女购房的初衷和意愿可能并非如此。
此次《婚姻法解释（三）》对婚后父母出资为子女买房的财产归属做了进一步的明确，即房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母只对自己子女一方的赠与（《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：……（三）遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产；……”）。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有。这一规定更为符合实际情况。
本案如果发生在8月13日之后并且根据新的解释进行判决，房屋就应当判令属于张先生的个人财产，王女士无权进行分割。
需要注意的是，婚后父母出资购置不动产认定为子女的个人财产有一个前提条件，即该不动产登记在个人名下。如果登记在夫妻双方名下，那么仍然属于夫妻双方的共同财产。

三、个人婚前贷款买房 婚后夫妻共同还贷 房屋属于谁？
【案情】
2002年12月30日，文女士与房屋开发公司签订买卖合同，购买了一处房屋，并于同日交了首付款50000元，后与银行签订了贷款合同。文女士与刘先生于2003年5月27日结婚，2003年12月3日该房取得了房产证。婚后一直用两人的共有财产偿还贷款。2008年双方感情产生了隔阂。2009年伊始，双方多次协商离婚。由于分歧较大，双方没有达成协议，2010年文女士向人民法院提起离婚诉讼，要求法院判决两人离婚，婚生女由自己抚养，刘先生支付抚养费。刘先生对离婚及子女抚养问题没有异议，但认为双方共同居住的房屋应属于夫妻财产，要求进行分割。
婚前购买房屋，婚后取得产权证，房屋是属于一方的个人财产，还是夫妻共同财产？
【判决】
法院认为，关于房屋是否属于共同财产的问题，因不动产所有权转移时间，应以登记为准，虽然该房系文女士婚前购买，但其于婚姻存续期间才取得该房屋的所有权，且刘先生婚后实际偿还了部分按揭贷款，所以该房屋应认定为夫妻共同财产，而文女士交纳的首付款应认定为婚前个人财产。据此，法院判决准予文女士与刘先生离婚，婚生女由文女士抚养，并根据照顾女方和子女的原则，判决房屋归文女士所有，该房产生债务由文女士负担，文女士给付刘先生共同财产房屋的补偿费用30万元。
【评析】
婚姻法解释（三）第十条：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
我国为成文法国家，因此法官在处理案件时是根据自己对于法律规定的理解进行判决的。而不同的法官对于法律规定的理解必然存在差异。在《婚姻法解释（三）》出台前，一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，产权证登记在一方名下的，离婚时房屋的归属及分割，不同省市的司法实践不同。例如，本案法官按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，就做出了上述判决。
虽然婚前一方是按揭方式支付房款，但实质上在办理完毕银行按揭手续后银行已向房地产公司一次性支付了剩余购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产证只是合同权利的自然转化。因此，《婚姻法解释三》首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有，至于双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，在考虑另一方参与还贷的实际情况，由产权方对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，鉴于婚前一方与银行签订抵押贷款合同，属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。

四、丈夫私自处分房产是否有效？
【案情】
铁道部


铁道部优秀工程勘察设计奖评选办法
1995年8月28日，铁道部

第一章 总则
第一条 为促进铁路工程的技术进步，推动广大勘察设计人员深入实际调查研究，积极采用先进技术，努力创出大批质量优、水平高、效益好的优秀工程勘察设计成果，制定本办法。
第二条 铁道部优秀工程勘察奖、优秀工程设计奖均设一、二、三等。
第三条 铁道部优秀工程勘察设计奖的评选，在各局、院、校、厂评选出的优秀工程勘察、设计项目的基础上进行。
第四条 评选范围：
1．工程竣工验收（含分段验收）并经1年以上实践检验的工程地质、水文地质、岩土工程等勘察成果，经使用检验的工程测量与城市测量等项目，符合优秀工程勘察奖规模和标准的，可参加评选。
2．工程竣工验收（含分段验收）并经1年以上实践检验的工程设计项目，符合优秀工程设计奖规模和标准的，可参加评选。
3．中外合作项目的国内勘察、设计部分和受路外单位委托承担的勘察、设计项目，符合优秀工程勘察、设计奖规模和标准的，可参加评选。
国外工程项目的勘察、设计不参加评选。

第二章 规模
第五条 申报部优秀工程勘察奖的项目，其规模应符合下列要求：
1．长度为50ｋｍ（含）以上的线路测量，区段站（含）以上站场测量，长度大于3000ｍ的隧道、特大桥工程测量；
2．地质条件复杂的线路、区段站（含）以上站场、长度大于3000ｍ的隧道、特大桥、深水桥、大型立交桥、大型地下工程、大型工厂、16层以上的高层建筑等项目及大型不良地质或特殊地质工点的工程地质、岩土工程勘察；
3．水文地质条件复杂的水源工程勘察；
4．规模虽然较小，但难度较大有特色，效益显著的项目。
第六条 申报部优秀工程设计奖的项目，其规模应符合下列要求：
一、综合工程
1．新建铁路连续长度不少于50ｋｍ，改建及增建第二线铁路工程一个区段（含）以上；
2．新建铁路的枢纽、编组站、区段站、客运站、工业站、货运站；改建上述车站、枢纽，其改建量应占总规模的50％以上；
3．新建大型工厂，改建大型工厂改建量在50％以上。
二、单项工程
1．采用新结构、新技术、新工艺或技术复杂的特大桥、大桥、深水桥、60ｍ以上高桥、大型立交桥；
2．地质复杂、或结构工艺复杂，长度大于3000ｍ的隧道和三级以上车站隧道；
3．地质复杂或采用新技术的特殊设计路基工程；
2
4．大、中城市客站站房，单幢建筑面积在5000ｍ 以上的生产
2房屋，总建筑面积在10000ｍ 以上的公共建筑，具有特色的生活小区；
5．区段站（含）以上的给排水整个系统；
6．新建、改建机务段、车辆段，其改建量在50％以上；
7．分枢纽以上通信站，通信线路一个（含）以上有人增音段；
8．电气集中区段站（含）以上车站，一个区段或枢纽的自动闭塞、调度集中、调度监督，中等能力以上驼峰；
9．一个项目的输电线路（含变、配电所），区段站（含）以上的供电系统（含变、配电所及输电线路）；
10．一个项目的牵引供电系统、牵引变电所、接触网或区段站（含）以上的牵引供电系统（含牵引变电所及接触网）；
11．规模虽然较小，但在技术创新方面有突出成效，具有显著经济效益和社会效益的工程项目。
第七条 外委设计项目的规模，地下铁道一个区间、一个车站，城市主干路、快速路5ｋｍ以上，高速公路30ｋｍ以上。其它外委勘察、设计项目的规模，原则上比照第五、六条执行。

第三章 标准
第八条 优秀工程勘察必须达到以下标准：
1．正确贯彻执行国家有关方针、政策，符合有关规范、规程和规则。
2．成果能正确反映客观实际，资料齐全，论据充分，结论正确．
3．勘察方法和手段选用适当，以恰当的工作量解决关键性的技术问题。
4．勘察成果对提高设计质量和工程效益有显著作用。
5．技术水平：
一等奖：技术难度大，有突出创新，对本专业领域技术进步有重要示范和促进作用，达到国内领先水平或接近国际同期水平。
二等奖：技术难度较大，有较大创新，对本专业领域技术进步有借鉴和促进作用，达到国内先进水平。
三等奖：有一定技术难度，有所创新，达到国内先进水平。
第九条 优秀工程设计必须达到以下标准：
1．正确贯彻执行国家有关方针、政策，符合有关标准、规范和规定。
2．有多方案的技术经济比选，在节省能源、资源和降低工程造价方面和明显效果；经实际检验，能满足建设、生产和使用的要求，综合经济效益比已建成的同类型项目有明显提高。
3．采用的工艺、设备、材料和结构技术先进，选型合理，符合国情、路情。
4．设计手段先进，广泛应用计算机和ＣＡＤ技术；设计文件组成内容、深度符合要求，能保证工程建设的需要。
5．技术水平：
一等奖：技术上有突出创新，主要技术经济指标达到国内领先水平或接近国际同期水平。
二等奖：技术上有较大创新，主要技术经济指标达到国内先进水平。
三等奖：技术上有所创新，主要技术经济指标达到路内先进水平。

第四章 组织
第十条 部优秀工程勘察设计奖评审领导小组，由建设司、设计鉴定中心、工程总公司、铁路局设计系统等部门的领导和专家组成，负责报部项目的审定和推荐参加国家优秀工程勘察、设计奖评选的项目。评审领导小组设组长1人（由建设司领导担任），副组长3人（由建设司、设计鉴定中心、工程总公司领导担任），下设办事组，负责有关评选的具体事务和协调工作，办事组设在建设司。
第十一条 委托工程总公司和铁路局工程科技情报网（设计系统）负责优秀工程勘察、设计申报项目的筛选推荐工作，提出筛选情况、推荐项目及等级意见，报部评审领导小组。工程总公司筛选推荐范围：工程、通号、工业总公司系统和铁科院、中土公司设计单位申报的项目。铁路局工程科技情报网（设计系统）筛选推荐范围：各铁路局、大专院校和建筑总公司系统设计单位申报的项目。

第五章 申报
第十二条 申报部优秀工程勘察、设计奖的项目，必须符合规定的规模和标准。项目申报期限，竣工投产后不应超过3年。
第十三条 申报部优秀工程勘察、设计奖的项目，必须制订创优规划，开展全面质量管理和ＱＣ小组活动。
第十四条 一个项目只能向一个部门（或地方）申报。
第十五条 综合项目申报时，应在申报表中分别列出项目中的子项，并作出评价。已获奖的综合项目中的子项，一般不能重复申报，但其中十分突出的子项工程可以审报。
第十六条 在勘察期间发生人身伤亡和重大机具事故的项目，在施工过程中因勘察设计责任造成重大质量事故的项目，不能申报。
第十七条 各单位申报材料须于每年8月底前，按工程总公司和铁路局工程科技情报网规定地点报送，逾期送达者，按自动失去评选资格处理。申报材料一式三份，申报内容：
1．勘察项目：
（1）项目申报表；
（2）勘察报告书；
（3）有关照片；
2．设计项目：
（1）项目申报表；
（2）设计说明书及主要图件；
（3）介绍项目的录像带一盘（不超过15ｍｉｎ）。
申报理由应详细说明项目的主要优缺点，并对本项目的主要技术经济指标与国内外先进水平作出比较（附技术水平检索资料），并附获局、院、校、厂级优秀工程勘察、设计奖的证明材料和创优活动的简要说明。
第十八条 推荐报部项目的申报材料，由工程总公司和铁路局工程科技情报网（设计系统）推荐工作负责人签字后，于每年11月底前报部建设司。

第六章 评选
第十九条 部优秀工程勘察、设计奖每年评选1次。
第二十条 筛选推荐应严格审查项目的规模和申报材料，规模不符、申报材料不全者取消评选资格。筛选时应严格对照评选标准，并结合建设、使用、施工、财务、环保、节能、消防等部门的评价意见进行综合评议，必要时可组织调查、回访和核定。
第二十一条 部评审领导小组聘请有关专家对推荐报部项目进行评选，部评审领导小组审定。评选结果报部批准后公布。
第二十二条 评审人员必须有政策水平，技术精练，作风正派，客观公正。参加评审的专家，在评审本单位项目时，实行回避。
第二十三条 评审费用由申报费解决。工程总公司、铁路局工程科技情报网（设计系统）组织筛选的项目申报费自行确定。推荐报部项目申报费，按每项400元收取。

第七章 奖励
第二十四条 获部优秀工程勘察设计奖的项目，由部颁发荣誉奖状和奖牌。获奖项目的主要人员，由所在单位给予表扬和奖励，并将事迹记入本人档案，作为考核、晋升的依据。

第八章 附则
第二十五条 申报项目必须实事求是，不得弄虚作假。获奖后如发现与获奖条件不符，撤销奖励，通报批评。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。1988年发布的《铁道部优秀工程勘察奖评选办法》和《铁道部优秀工程设计奖评选办法》（铁基［1988］690号）及有关补充规定同时废止。
第二十七条 本办法由铁道部建设司负责解释。