政策变化导致买方付款不能无需承担违约责任??情势变更适用的条件

奚正辉


　　2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）第（三）条：“实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行”。
　　现阶段因为银行收紧购房贷款，买方不能取得银行的贷款，导致其不能支付房款产生的纠纷很多。有些是签署了定金或居间协议，只是支付了定金；有些是签署了正式的房屋买卖合同，已经支付了首付款。因为政策变化，导致买方付款不能，不能继续履行合同，买方已经支付的定金是否要被没收，或者买方要不要承担合同约定的违约责任呢？笔者最近遇到很多这类的纠纷，案例一，陆某于2010年4月5日预订了上海浦东新区丁香路《仁恒河滨城北岸》的一套公寓房，总价495万元，已经支付定金10万元，但是由于陆某购买的该房屋是其第三套房屋，陆某不能办理贷款，更无法贷款70％。案例二，胡某于2010年4月15日预订了上海闵行区茜昆路《御涛园》的一套别墅，总价1388万，已经支付定金50万元，但是由于胡某购买的该房屋是其第六套房屋，胡某不能办理贷款，更不能贷款60％。陆某与胡某都不约而同地向出售方提出退房，要求解除定金协议，退还已经支付的定金。他们的要求从法律上是否合法，是否可以拿回已经支付的定金呢？笔者认为可以。

　　根据中国合同法的规定，合同解除权分为约定解除权与法定解除权，《合同法》第九十三条规定的是约定解除权：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定的是法定解除权：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。上述2个案例没有约定买方有权因为银行不批准其贷款而解除合同，所以没有约定的解除权。那么买方能不能适用法定解除权呢？

一、买方是否可因不可抗力而解除合同
　　合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
　　根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。买方所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若买方以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。

二、买方是否可因第三人原因而解除合同
　　买方因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对买方而言，贷款未获批准是买方不能预料的，也不可归责于买方，完全是由于银行的原因，造成买方履约不能，对此买方是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
　　但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要买方有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的买方违约，买方依旧要向张某承担违约责任，买方更不具有解除合同的权利。买方是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、买方是否可因情事变更而解除合同
　　所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。
使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。
　　具体而言：第一 须有情势变更之事实。这是适用情势变更的前提条件。所谓“情势”，系指作为合同法律行为基础或环境的一切客观事实。包括政治，经济、法律及商业上的种种客观状况，具体如：国家政策、行政措施、现行法律规定、物价、币值，国内和国际市场运行状况等等。所谓“变更”，乃指这种情势在客观上发生异常变动。这种变更可以是经济的如通货膨胀、币值贬值等；也可以非经济因素的变动，如战争即导致的封锁、禁运等。该事实是否构成情势变更，应以是否导致合同赖以成立的基础丧失，是否导致当事人目的不能实现，以及是否造成对价关系障碍为判断标准。第二 情势变更须发生在合同成立以后，履行终止之前。这是适用情势变更原则的时间要件。只有情势的变更发生在合同成立之后，合同关系消灭之前，才能适用情势变更原则。在订约时，如发生情势的变更，当事人不得主张适用情势变更原则，这一点与英美法上的合同落空原则所要求的情势不同，落空原则所要求的情势，可发生订约之时。若情势的变更发生在合同履行期间，又在履行过程中归于消灭，一般也不得适用情势变更原则，因为履行合同的基础已恢复至原状。若债务人迟延履行合同债务，在迟延期间发生了情势变更，则债务人不得主张适用情势变更原则，因为债务人如按合同规定履行不会发生情势变更。第三 情势变更须是当事人所不能预见的，且有不可预见之性质。这是适用情势变更原则主观要件的一个方面。情势变更是否属于不可预见，应根据当时的客观实际情况及商业习惯等作判断标准。当事人事实上虽然没有预见，但法律规定应当预见或者客观上应当预见，则不能适用情势变更，因为当事人对自己的主观过错应当承担责任；如仅有一方当事人不可预见，则仅该当事人可主张情势变更。如果当事人在订约时对于某种情势已有预见，则表明当事人考虑到这种因素并自愿承担该情势发生的风险，自不应适用情势变更原则。但对于发生机率很低的某种情况，如飞机失事等，尽管当事人在订约时会预见这些情况可能发生，但仍应依情势变更原则处理。情势变更须因不可归责于双方当事人之事由而发生。这是适用情势变更原则主观要件的另一方面。双方当事人在订立合同时对情势的变更无法预见和防止，因此双方当事人在主观上无过错。如情势的变更由可归责于一方当事人或第三人的事由而发生，则有过错的一方当事人或第三人应承担责任，不适用情势变更原则。第四 因情势变更而使原合同的履行显失公平。这是适用情势变更原则的实质要件。情势变更发生以后，如继续按原合同规定履行义务，将会对一方当事人产生显失公平的结果。适用情势变更原则是为了平衡当事人之间的利益，消除合同因情势变更所产生的显失公平，赋于一方当事人变更或解除合同的权利。梁慧星先生认为此显失公平应依一般人看法，包括债务人履行困难和债权人受领不足及其履行对债权人无利益。是否显失公平，以下几点可作为判断标准：1、是否符合诚实信用原则，公平合理原则；2、显先公平的事实须存在于合同双方当事人或其中一方；3、显失公平的结果，使双方利益关系发生重大变动，危害交易安全；4、主张适用的一方因不适用而遭受的损失，一般要远大于适用时对方所遭受的损失。
适用情势变更原则的目的，在于排除因客观情况的变化而发生的不公平的结果，使合同在公平的基础上得到履行或解除合同。其法律效力通常表现在以下两个方面：一是重新协商，又称“再交涉义务”，即一方当事人可以要求对方就合同的内容重新协商。二是诉请人民法院或仲裁机构变更或解除合同，变更合同就是在原合同的基础上，仅就合同不公正之点予以变更，使其双方的权利义务趋于平衡。如增减给付、延期或分期履行、拒绝先为履行，变更标的物等；解除合同即使合同关系自始消灭。但通过何种步骤和方式实现这一价值，各国立法和判例一般基于这样的考虑：从契约严守的立场出发，法律首先倾向于最大限度地维持既有的法律关系。对于不公平的后果首先应着眼于在维持原有法律关系的基础上调整当事人双方的权利义务，使之趋于平衡。只有在通过变更合同仍不足以排除不公平的后果时，扩张采取终止或消灭原合同关系的措施。
　　理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
　　王利民教授在2010年4月的人大学术讨论会上提到：“金融危机虽然过去，但还是遗留了不少问题，和情势变更还是有一定关联的，同时还有自然灾害的问题，包括最近发生的地震，加上汶川大地震，两次地震。以及我国在社会转型中有关宏观调控等等政策多多少少也会产生影响。我记得我们当年讨论《合同法》的时候，情势变更是起草过程中非常大的一个问题，但是后来考虑到为了强化合同的严守，特别是考虑到我国在社会转型过中维持市场秩序角度考虑，本来情势变更在几个稿子里面都有，但在最后阶段还是把它删掉了。但这并不代表立法者否定了情势变更制度，在一定程度上也是回避了这个问题，把它留给司法来解决。但这究竟是不是法律漏洞，大家也有不同的看法，后面《司法解释（二）》里面专门提到了情势变更，这也是具有中国特色的东西。和德国等国家不同，我们不是在债法中规定情势变更，而是通过司法解释的办法来规定情势变更制度。当然了，司法解释是不是可以这样规定？也有不同看法。但我觉得，从实际效果来看还是有作用的、还是必要的，毕竟从整个《合同法》发展的趋势来看，在《合同法》中承认情势变更是《合同法》发展的一个趋势，我们司法解释承认它既符合这样一个趋势，同时在一定程度上也解决了我们在实践中因为缺乏情势变更制度所产生的问题”。
　　最高人民法院民一庭庭长杜万华法官在2010年4月的人大学术讨论会上提到：“人民法院很久以前有一个案例，专门从情势变更制度角度来说的，是重庆和武汉之间的一个仪表相关的案例，确定了情势变更的原则。后来在立法中，制定《合同法》的时候，情势变更制度一直顽强的坚守到大会，大会讨论稿里还有，但是在通过的时候拿下来了，一直到现在。所以情势变更到现在为止一直在学理上、实践中运用的多不多呢？到现在不是很多。在这次国际金融危机、汶川大地震以后，在制定《合同法司法解释（二）》的时候肯定了情势变更原则，把这一条制定进去了，从司法层面肯定了它。原来它仅仅是一个个案、一个案例，因为我们不是判例法国家，只是具有参照意义，而司法解释则具有法律上的意义。但是情势变更究竟如何用，依然是一个值得关注的问题。最高法院在审判这样案子的时候，问题真的很大，坦率的说对于情势变更原则，作为制度来讲我还是有些担心的，随着我们后来的争论，这个制度最大的问题就是和商业风险非常难以划分，弄不好的话就会把合同毁掉，可以说执行不好就是合同的杀手。所以，最高法院在指定情势变更这一条的时候后来专门发了个通知，其目的就是慎用，在运用过程中必须要严格掌握，不然就会对合同有杀伤力。最高法院给各高院发了一个通知，要求使用情势变更要报请省高院核准，程序上加了一道“紧箍咒”，目的就是要求基层院和中院，如果有其它办法能解决的最好用其它办法解决，实在不行再用情势变更。但那也不是你说的算，要上报，其目的就是这个制度在运用上不要出现大的负面性的情况。当然了，情势变更需不需要？我认为还是需要的，遇到一些情况把这个制度放到那个地方还是有用，但是，就是怕滥用”。
　　签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是买方不能预见的，而且不可归责于买方，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于买方个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于买方，因而也不构成情事变更，不能免责。
　　根据《合同法司法解释 （二）》第26条，确立了情势变更原则。该条规定 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发〔2009〕40号) 规定了要慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系。从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。

　　总而言之，买方因国发〔2010〕10号文件导致贷款没有取得银行的审批，应该属于情势变更的情形，买方有权解除合同，并无需承担违约责任。为了保险起见，建议买方在签订《房地产买卖合同》时约定：若买方银行贷款未获批准或批准的贷款金额少于多少，买方有权解除合同并不承担违约责任。以防止买方不能贷款而承担违约责任。

安徽省黄山市人民政府


关于印发《黄山市市级预算外资金收缴分离实施办法》的通知

黄政〔2001〕9号

市政府各部门、各直属机构：
《黄山市市级预算外资金收缴分离实施办法》已经4月2日市政府第18次常务会议通过，现印发给你们，请遵照执行。

黄山市人民政府
二○○一年五月二十一日


黄山市市级预算外资金收缴分离实施办法


第一条 为进一步加强财政性资金管理，规范预算外资金收缴行为，保障公民、法人或者其他组织的合法权益，根据《国务院关于加强预算外资金管理的决定》、《安徽省行政事业性收费收缴分离暂行规定》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市市级行政事业性收费、附加、专项基金等各项预算外资金收入的收缴管理。
本办法所指预算外资金收入范围是：
（一） 各种行政事业性收费；
（二）各项基金（资金、附加）；
（三）主管部门按国家规定收取、提取的专项资金和从所属企事业单位、社会团体集中的资金；
（四）各单位利用非经营性国有资产的创收收入和国有资产的变价收入；
（五）各项捐赠、赞助收入；
（六） 市财政局确认的其他收入。
第三条 国家机关和具有行政管理职能的组织（以下简称收费单位），向公民、法人或者其他组织（以下简称缴费人）收取的行政事业性收费等预算外收入，由收费单位开票，银行代收，实行收缴分离；但是依照本规定可以由收费单位直接收缴的除外。
第四条 市财政局负责市级预算外资金收缴分离工作，市物价局、市审计局、市监察局、中国人民银行黄山市中心支行和收费单位应当按照各自职责，协助市财政局做好预算外资金收缴分离工作。
第五条 在黄山市中心城区设立的经中国人民银行黄山市中心支 行批准有代理收付款项业务的国有商业银行（以下简称代收机构），可以开办预算外资金收缴分离业务。
具体代收机构由市财政局会同中国人民银行黄山市中心支行共同研究确定，并向社会公告。
代收机构应当具备足够的代收网点，并在营业时间、缴款手续等方面为缴费人提供方便。
第六条 市财政局应当按照国家有关规定和本办法，与代收机构签订代理收费协议。
代理收费协议应当包括下列事项：
（一）市财政局和代收机构的名称、地址、负责人姓名；
（二）具体代收网点名称、地址、负责人姓名；
（三）代理收费方式；
（四）收费资金划转和对帐方式；
（五）服务质量要求；
（六）需要明确的其他事项。
第七条 市财政局应对收费单位确定单位代码和收入项目编码，做好预算外收入的审核、统计和核对工作。
第八条 由代收机构代收的预算外资金，收费单位应当向缴费人开具预算外资金缴款书（以下简称缴款书）。缴款书应当载明收费单位、对象、标准、数额、期限以及代收机构等项内容，并明确对缴费人逾期缴款加收滞纳金的标准。滞纳金标准，应按法律、法规规定的范围来确定。
第九条 缴款书可直接作为转帐支票或现金缴款单使用。缴费人应当按照缴款书确定的收费项目、标准和数额到代收机构缴费。缴费人对缴费项目或者缴费标准、数额以及加收滞纳金有异议的，应当先行缴纳，再依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十条 收费单位凭加盖代收机构受理印章的缴款书，向缴费人开具省级以上人民政府财政部门统一印制或者监制的收费票据，并办理有关手续。
第十一条 收费单位只能开设一个基本帐户，用于接纳市金库、财政专户拨入款项和办理日常支出业务。其它日常收入款项、上级主管部门拨款以及往来款项应当通过财政专户办理结算。
第十二条 收费单位开设基本帐户必须经市财政局批准，报中国人民银行黄山市中心支行审批，并领取《开户许可证》。严禁擅自开户、多头开户和私设小金库。原开设的收入待解户一律撤销，帐户余额由市财政局直接划入市财政专户。
第十三条 市财政局应当在设有收费网点的金融机构分别开设一个市级财政专户，用于市本级预算外资金的收缴和拨付。
第十四条 有以下情形之一的预算外收入，可以由收费单位直接收取：
（一）收取数额在１００元以下的；
（二）不当场收取事后难以收缴的。
在边远、水上、交通不便地区，缴费人向代收机构缴款确有困难，经缴费人提出，收费单位可以直接收取，并在收款后２日内将预算外收入缴付代收机构。
第十五条 缴费人已按照规定缴费，收费单位未开具省级以上人民政府财政部门统一印制或者监制的收费票据的，缴费人应当向市财政局举报。
第十六条 代收机构应当按照《中华人民共和国金库条例》和预算外资金财政专户管理的规定，将所收资金分别上缴市级金库或者市级财政专户，具体解缴办法由市财政局会同中国人民银行黄山市中心支行制定。
第十七条 代收机构及其收费网点应当定期与市财政局、收费单位对帐，保证收费数额与应收数额、上缴金库或者财政专户的数额一致。
第十八条 收费单位必须严格按照国家规定的收费项目、标准和范围收费，收费单位财务收支由本单位财务部门统一归口管理。
第十九条 收费单位预算外资金按照“以收定支、量入为出、统筹兼顾、确保重点”的原则，实行综合财政预算管理；政府性基金（资金、附加）实行专项计划管理；各类代管资金由市财政局根据单位实际情况按需要拨付。
第二十条 市财政局、市物价局、市审计局、市监察局、中国人民银行黄山市中心支行应在各自的职责范围内，依法对收费单位预算外资金收缴分离情况进行监督检查。
第二十一条 有下列表现之一的单位和个人，市人民政府将予以奖励：
（一）收费单位能严格按照本办法实行收缴分离的；
（二）检举、查处严重违反预算外资金收缴分离行为的。
第二十二条 收费单位有下列行为之一的，由市财政局、市物价局、市审计局、市监察局、中国人民银行黄山市中心支行按照职责分工依法予以处罚；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，将根据《违反行政事业性收费和罚 没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》（国务院第２８１号令），追究行政责任：
（一）擅自设立收费项目、擅自变更收费标准及收费范围的；
（二）未使用规定的收费票据的；
（三）违反规定直接收取行政事业性收费资金的；
（四）擅自开设银行帐户的；
（五）截留、坐支、挪用行政事业性收费资金的；
（六）其他违法收费行为的。
违反本办法构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十三条 县级人民政府可以根据本办法，结合本地实际，制定实施办法。
第二十四条 本办法应用中的具体问题，由市财政局负责解释。
第二十五条 本办法自２００１年７月１日起施行。