建设部


城市规划编制办法

1991年9月2日，建设部

第一章 总则
第一条 为使城市规划的编制规范化，提高城市规划的科学性，根据《中华人民共和国城市规划法》的有关规定，制定本办法。
第二条 按国家行政建制设立的直辖市、市、镇编制城市规划，必须遵守本办法。
第三条 编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。根据实际需要，在编制总体规划前可以编制城市总体规划纲要；大、中城市可以在总体规划的基础上编制分区规划。
第四条 设市城市的总体规划由市人民政府负责组织编制。分区规划、详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。需要编制城市总体规划纲要的，由市人民政府负责组织编制。
县（自治县、旗）人民政府所在地镇的总体规划由县（自治县、旗）人民政府负责组织编制。详细规划由县（自治县、旗）人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制。
其他建制镇的总体规划和详细规划，由镇人民政府负责组织编制。
第五条 承担编制城市规划任务的单位，应当符合国家关于规划设计资格的规定。
第六条 编制城市规划应当遵循《中华人民共和国城市规划法》确定的各项规划原则，符合有关标准和技术规范，并积极采用先进的规划设计方法和技术手段。
第七条 编制城市规划应当对城市的国民经济与社会发展、自然环境、城市建设的历史与现状等情况进行深入调查研究，取得准确的基础资料。
城市人民政府应当组织有关部门提供编制城市规划所需要的基础资料。
第八条 在编制城市规划的各个阶段，都应当运用城市设计的方法，综合考虑自然环境、人文因素和居民生产、生活的需要，对城市空间环境作出统一规划，提高城市的环境质量、生活质量和城市景观的艺术水平。
第九条 编制城市规划应当进行多方案比较和经济技术论证，并广泛征求有关部门和当地居民的意见。
第十条 编制城市规划采用的勘察、测量图件和资料必须符合城市规划勘察主管部门的有关规定和质量要求。

第二章 总体规划的编制
第十一条 城市总体规划纲要的主要任务是：研究确定城市总体规划的重大原则，并作为编制城市总体规划的依据。
第十二条 城市总体规划纲要应当包括下列内容：
（一）论证城市国民经济和社会发展条件，原则确定规划期内城市发展目标；
（二）论证城市在区域发展中的地位，原则确定市（县）域城镇体系的结构与布局；
（三）原则确定城市性质、规模、总体布局，选择城市发展用地，提出城市规划区范围的初步意见；
（四）研究确定城市能源、交通、供水等城市基础设施开发建设的重大原则问题，以及实施城市规划的重要措施。
第十三条 城市总体规划纲要的成果包括文字说明和必要的示意性图纸。
第十四条 城市总体规划的主要任务是：综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展。
第十五条 城市总体规划的期限一般为二十年，同时应当对城市远景发展作出轮廓性的规划安排。近期建设规划是总体规划的一个组成部分，应当对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。近期建设规划期限一般为五年。
建制镇总体规划的期限可以为十年至二十年，近期建设规划可以为三年至五年。
第十六条 城市总体规划应当包括下列内容：
（一）设市城市应当编制市域城镇体系规划，县（自治县、旗）人民政府所在地的镇应当编制县域城镇体系规划。市域和县域城镇体系规划的内容包括：分析区域发展条件和制约因素，提出区域城镇发展战略，确定资源开发、产业配置和保护生态环境、历史文化遗产的综合目标；预测区域城镇化水平，调整现有城镇体系的规模结构、职能分工和空间布局，确定重点发展的城镇；原则确定区域交通、通讯、能源、供水、排水、防洪等设施的布局；提出实施规划的措施和有关技术经济政策的建议；
（二）确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围；
（三）提出规划期内城市人口及用地发展规模，确定城市建设与发展用地的空间布局、功能分区，以及市中心、区中心位置；
（四）确定城市对外交通系统的布局以及车站、铁路枢纽、港口、机场等主要交通设施的规模、位置，确定城市主、次干道系统的走向、断面、主要交叉口形式，确定主要广场、停车场的位置、容量；
（五）综合协调并确定城市供水、排水、防洪、供电、通讯、燃气、供热、消防、环卫等设施的发展目标和总体布局；
（六）确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿海、沿江岸线；
（七）确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局；
（八）确定城市环境保护目标，提出防治污染措施；
（九）根据城市防灾要求，提出人防建设、抗震防灾规划目标和总体布局；
（十）确定需要保护的风景名胜、文物古迹、传统街区，划定保护和控制范围，提出保护措施，历史文化名城要编制专门的保护规划；
（十一）确定旧区改建、用地调整的原则、方法和步骤，提出改善旧城区生产、生活环境的要求和措施；
（十二）综合协调市区与近郊区村庄、集镇的各项建设，统筹安排近郊区村庄、集镇的居住用地、公共服务设施、乡镇企业、基础设施和菜地、园地、牧草地、副食品基地，划定需要保留和控制的绿色空间；
（十三）进行综合技术经济论证，提出规划实施步骤、措施和方法的建议；
（十四）编制近期建设规划，确定近期建设目标、内容和实施部署。
建制镇总体规划的内容可以根据其规模和实际需要适当简化。
第十七条 城市总体规划的文件及主要图纸
（一）总体规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。
规划文本是对规划的各项目标和内容提出规定性要求的文件，规划说明是对规划文本的具体解释（以下有关条款同）；
（二）总体规划图纸包括：市（县）域城镇布局现状图、城市现状图、用地评定图、市（县）域城镇体系规划图、城市总体规划图、道路交通规划图、各项专业规划图及近期建设规划图。图纸比例：大、中城市为1／10000－1－25000，小城市为1／5000－1／10000，其中建制镇为1／5000；市（县）域城镇体系规划图的比例由编制部门根据实际需要确定。

第三章 分区规划的编制
第十八条 编制分区规划的主要任务是：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。
第十九条 分区规划应当包括下列内容：
（一）原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；
（二）确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；
（三）确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；
（四）确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；
（五）确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。
第二十条 分区规划文件及主要图纸
（一）分区规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件；
（二）分区规划图纸包括：规划分区位置图、分区现状图、分区土地利用及建筑容量规划图、各项专业规划图。图纸比例为1／5000。

第四章 详细规划的编制
第二十一条 详细规划的主要任务是：以总体规划或者分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，或者直接对建设作出具体的安排和规划设计。
详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
第二十二条 根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质、使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。
第二十三条 控制性详细规划应当包括下列内容：
（一）详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线，规定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型；
（二）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；
（三）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等要求；
（四）确定各级支路的红线位置、控制点座标和标高；
（五）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
（六）制定相应的土地使用与建筑管理规定。
第二十四条 控制性详细规划的文件和图纸
（一）控制性详细规划文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件。规划文本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定；
（二）控制性详细规划图纸包括：规划地区现状图、控制性详细规划图纸。图纸比例为1／1000－1／2000。
第二十五条 对于当前要进行建设的地区，应当编制修建性详细规划，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。
第二十六条 修建性详细规划应当包括下列内容：
（一）建设条件分析及综合技术经济论证；
（二）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；
（三）道路交通规划设计；
（四）绿地系统规划设计；
（五）工程管线规划设计；
（六）竖向规划设计；
（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。
第二十七条 修建性详细规划的文件和图纸
（一）修建性详细规划文件为规划设计说明书；
（二）修建性详细规划图纸包括：规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。图纸比例为1／500－1／2000。

第五章 附则
第二十八条 城市规划的规划文本、基础资料、规划说明、规划图纸的具体内容和深度要求，由建设部另行规定。
建制镇规划编制的其他要求，由建设部另行规定。
第二十九条 未设镇建制的工矿区、农场、林场的城市型居民点的规划编制，参照本办法执行。
第三十条 本办法由建设部负责解释。
第三十一条 本办法自一九九一年十月一日起施行。原国家建委一九八0年十二月二十六日发布的《城市规划编制审批暂行办法》同时废止。



从“乳品信托”案例——论信托私募机制的法律风险与发展空间

　　作者：曲　峰，北京市大成律师事务所上海分所，邮箱qufeng2008@126.com
　　　　　李　锐，华东政法学院


　　内容摘要：本文旨在浅析信托产品发行中的——私募机制，包括法律规定，和在实践中的应用，以及国家立法的出发原则主要考虑了避免金融风险的思想。结合最近发生的“金新乳品事件”来看，我国私募信托机制的定位，依然出现了不能预见的风险。使得我们不得不考虑，到底是私募机制如何发展下去，如何从增强信托投资风险意识、信息披露、营销手段、监管体系等多个方面考虑统筹协调的问题。同时，针对资本市场中有关基金、债券等有关公募机制的特点，是否考虑倾向型的过渡，或者是具有公募机制特点的私募机制。本文阐述了笔者的观点。

　　关键词：信托、信托法、信托私募、信托公募


　　前段时间在业内评论的沸沸扬扬“金新乳品信托事件”中，不到200个投资者（大部分是交行上海分行的VIP客户）拿出了8000多万元，根据信托产品要求，每个投资者最少认购信托产品的起点数额为5万元，由交通银行承销发行，信托投资期满时，却发生了兑付危机，大批投资者上街静坐，各大媒体纷纷披露。出现了信托公司和发行银行“哭笑不得”，而投资者们却“抱怨十足”的尴尬局面！

　　“乳品信托”是2003年6月由德隆旗下的金新信托推出的，该信托计划的单笔资金最低金额为5万元。信托计划推介期为2003年6月10日至2003年7月10日。最吸引投资者的是有关信托计划资金收益来源的一段文字——2004年德隆国际战略投资有限公司将对全国乳制品行业进行大整合，受托人将利用本信托计划资金先收购一到两家效益较好的乳制品公司进行战略管理，一年后，即本信托计划结束时德隆国际按受托人当期收购价的106.5%的价格全额回购受托人所持有的这一到两家公司股权，扣除信托计划的运营费用及信托计划承担的费用，预计投资者可获得5.2%的年收益率。“信托计划书”还声明，因被收购企业股权将在一年后无条件被德隆国际按约定的价格回购，因而被收购企业本身的经营管理风险将不会影响到回购价格。从而有效地保证了信托资金的稳定收益，规避再投资的风险。

　　因为有德隆国际将全额回购这个信托计划的保证，所以，推介期结束或信托计划满200份，信托计划即正式成立。据有关传媒报道，仅用了很短的发行时间，他们就完成了发行的信托计划，其中一些客户还是通过关系才拿到认购权的。但是还没到一年的期限，德隆国际却陷入了被四处追债的困境之中。[1]


　　一、“私募”并不违法

　　从这一起案例，笔者作为法律工作者，由此引发了一个明显的问题——就是信托产品的发行采用“私募形式”的法律特征。自2001年以来，以《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等“一法两规”的颁布来看，对信托产品公募与私募的问题均没有加以明确。换句话说，这并不是违法的。根据中国人民银行《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条第五项的规定，“信托公司不得通过报刊、电视、广播和其他公开媒体进行营销宣传。”由此可见，信托投资公司只能按照“私募”的形式策划、设计信托产品的发行。

　　“私募”在实务中的尴尬

　　诚然，不仅信托投资公司的信托产品以私募性质设计，监管部门亦基本是按照私募特性进行监管和调控。但是，尴尬的境地却实实在在的体现两个方面的问题。一是，信托投资公司的信托产品虽以私募性质设计，却以公募理念在营销；二是，监管部门则是在强化私募定位的同时，却不断提出公募化的监管要求。

　　另外，根据“每个投资者最少认购信托产品的起点数额为5万元”的要求，以及实际发行数量（不到200份信托合同，成功达到8000万）来看，平均信托产品认购的资金数额在50万元左右。从这样一个投资者的资金实力来看，使得信托投资公司和承销银行有理由认为这些投资者属于成熟的投资者，具备风险分析能力，这样的一个水平，无论从哪个标准衡量都算是真正对富人的私募了，但兑付危机发生时，投资者依然是静坐上街，闹得沸沸扬扬，并引发了社会对整个信托行业的信任危机。

　　二、“私募” 的法律概念

　　私募(Private Placement)是相对于公募(Public offering)而言，是就有价证券发行方法之差异，以是否向社会不特定公众发行或公开发行证券的区别，界定为公募和私募，或公募证券和私募证券。[2]

　　基金(Fund)，作为一种专家管理的集合投资制度，在国外，从不同视角分类，有几十种的基金称谓，但是，在我国有关私募基金的法律领地尚属空白。

　　信托投资基金在美国被称为“互惠基金（Mutual Fund）”或者“共同基金（Common Fund）”，在英国和香港被称为“单位信托基金”[3]。它具有集合社会闲散资金、资金组合等特点。

　　现行信托市场中，私募政策与市场的实际发展状况并不相符，私募在发达国家的成熟金融市场中较为普遍，私募资金主要来自于富裕家庭、高收入个人和机构投资者，其社会背景与市场基础是数量庞大的中产阶级。但在我国现阶段的社会结构中，中产阶级和富裕阶层所占的比例很小。尽管他们拥有和可支配的财富规模很大，但通常其本人就是各经济领域的直接创业者、投资者与管理者，自身直接理财、投资运作的能力较强。他们一方面缺乏需要专业机构理财的欲望，另一方面也成为银行、保险、证券、基金等各种其他主流金融机构发展客户的重要对象，竞争十分激烈。[4]


　　三、“私募”不足以支撑信托业

　　信托制度，作为市场经济条件下一项功能强大、应用广泛的法律制度和财产制度，在国内现实的经济与社会生活中发挥的作用却非常有限。人们对于一些普通的信托行为缺乏正确认识，甚至连很多金融、法律专业人员都对信托制度存在误解，这与信托制度在商务领域的最主要使用者——信托公司因为私募限制而宣传普及工作不力有直接的关系。

　　有关学者也提出了这样的观点——完全私募可以支撑部分信托公司，但无法支撑起一个完整的信托行业。[5]

　　中国信托业制度私募化，成为现阶段信托业的基本生存方式与发展模式。笔者认为，私募制度不能有效分散与化解风险，监管部门对于信托行业作出私募定位的出发点在于控制信托风险。按照这种制度设计的初衷，通过对信托产品投资者参与门槛（起点标准）、来源区域、总体规模、营销手段等的全方位限制措施，信托风险将得到控制。但是，这种控制只是对风险承担主体的人为圈定，而业务本身的风险并没有得到实质性的改变。

　　在这样一种，非公开宣传的、私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资行为，表面看似可以稳定金融市场、确保市场的完整性；但是实际蕴藏着透明度较低、不确定性较高等因素。同时，对于信托受益权凭证的流通性也大大减小。

　　在我国近期，金融市场中常说的"私募基金"或"地下基金"，往往是指相对于受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。中文"私募基金"一词，在国外一些国家的法典和英文大词典中并没有相应的词。私募相对公开募集而言，指面向特定投资者，以投资意向书（非公开的招募说明书）等形式募集资金。