《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）
逐条祥解

山东正洋律师事务所 张洪涛


概述：商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。商品房买卖合同是商品房买卖双方当事人签订的，用以明确各自权利义务的具有法律效力的文件。
目前实践中最常用的商品房买卖合同文本是国家工商行政管理局和建设部于2000年联合制定的《商品房买卖合同》示范文本（GF-2000-0171）。该示范文本是两部门在原《商品房购销合同》示范文本（GF-95-0171）的基础上，总结经验改进而成的。政府部门制定示范文本的原意是将其作为商品房买卖双方签订合同的参考，起到示范、引导作用，并非强制使用。但在实践中，示范文本已经成为各房地产公司签订合同的首选甚至是唯一文本。因此，认真研究商品房买卖合同示范文本的确切含义并且公平合理地签订好示范文本就成了每一个开发商必须足够重视的课题。
本文将依据《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律法规规章，结合实际工作中遇到的问题和总结的经验，对示范文本进行逐条解释，并对如何填写做深入探讨。

商品房买卖合同说明(内容略)

【释义】该部分是对文本的简要介绍，包括文本的性质、商品房定义、填写说明、解释权归属等内容。其中，有关填写方法的规定（第3、4、5条）应详细阅读，并在填写过程中严格遵循。充分利用好文本中授权双方当事人自行约定的部分,能够弥补该文本的不足，最大限度地维护开发商的合法权益。而且规范、清晰的填写也有利于开发商树立良好的商业形象。
【常见问题】有些开发商工作人员由于工作潦草，没能严格按照“说明”第5条的方式在相应部位划勾或划差叉，导致文本混乱、及其不规范、不严肃。
【对策】认真阅读“说明”，严格按“说明”填写文本。建议有条件的开发商品采用专业打印软件打印合同文本。
　合同双方当事人：（内容略）
【释义】该部分详细列明买卖双方（包括其代理人）的基本情况。
【常见问题】有些售楼处工作人员往往忽视对买方基本情况的填写，出现地址不详甚至错误，给以后发送入住通知等带来不必要的麻烦甚至导致公司损失。（这绝不是笔者危言耸听，笔者曾经代理过一件类似案子：由于售楼处工作人员将买方的地址填写的模糊不清导致无法与买方联系，公司受到损失，该工作人员也丢了工作。）
【对策】卖方的基本情况应以营业执照上载明的相关内容为准。买方的地址应填写户籍所在地，户籍所在地与经常居住地不一致的填写经常居住地。由于文本只是印制了自然人作为买方的情形，导致当法人或其他组织作为买方时没有相应的填写位置，对此可自行印制买方基本情况替换该部分。
　 　　第一条 项目建设依据。
　　出卖人以__________________________方式取得位于_________________________、编号为___________________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为__________________________。
　　该地块土地面积为_________________，规划用途为_________________________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
　　出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】______________________。建设工程规划许可证号为____________________________，施工许可证号为__________。
【释义】 该条是关于标的房产建设过程的合法性的介绍。用以说明建设项目在用地、规划管理、施工管理、开发主体等方面都符合国家有关规定，取得了有关主管部门的许可。
【常见问题】 实践中，有些项目的建设用地是以划拨方式取得的，根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，此类房产要出售的，应当取得土地主管部门的批准，并且签订土地使用权出让合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。还有些开发商只是和土地主管部门签订了《土地使用权预约合同》或者虽然签订了《土地使用权出让合同》但尚未缴清土地使用权出让金。上述情况，严格来讲都不属于具备了《城市房地产管理法》第四十四条规定的“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付土地使用权出让金，取得土地使用权证书。”
【对策】 虽然在目前的司法实践中，法院一般不简单地因为上述土地使用权瑕疵而认定商品房买卖合同无效。但由于购买上述土地上建设的房产，较之于已经取得土地使用权证书的土地上的房产，买方面临着较多的不确定因素和较大的风险。卖房应当本着诚实信用的原则将建设用地的实际情况向买方作出全面、客观的说明，以避免引发客户不必要的误解和纠纷。
　　第二条 商品房销售依据。
买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为________________，商品房预售许可证号为__________________________________________。
【释义】 该条是关于预售许可证的约定。预售许可证是卖方出售标的房产的行为合法性的最重要的依据。《城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。按照主管部门许可的发售范围不同，预售许可证分为内销许可证和外销许可证。只有取得外销许可证的项目才可以向中国境外客户销售。
【常见问题】 未取得预售许可证便签订商品房买卖合同或者预定协议（又称认购书、认购协议、订购协议），在业内是常见的。如果产生纠纷，一方以不符合预售条件为由主张合同无效，法院一般认为只要在一审诉讼阶段卖方补办了预售许可证，应当认定合同有效。但行政主管部门有权对开发商的上述行为给予责令停止销售活动、没收违法所得、罚款等行政处罚。
【对策】 严格按照法律、法规规定的条件预售，避免不必要的损失。
第三条 买受人所购商品房的基本情况。
　　买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：
　　第___________【幢】【座】___________【单元】【层】___________号房。
　　该商品房的用途为___________，属___________结构，层高为___________，建筑层数地上___________层，地下___________层。
　　该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。
　　该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共___________________平方米，其中，套内建筑面积___________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积________________平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
【释义】 本条是对标的房产的座落、用途、结构、建筑面积等概况的约定。
【常见问题】 目前实践中最常见的问题是商品房合同约定面积与建成后房屋交易主管部门实测面积不一致。造成这种的结果的原因是多方面的。既有不法开发商的故意欺诈，也有现行法规不甚完备的原因。一段时间以来，建设部1995年颁布的《商品房销售面积及公用建筑面积分摊规则（试行）》是计算商品房建筑面积和公用面积的主要法律依据。但该规定的法律效力较低而且规定过于原则性。加之由于历史原因，商品房面积的管理工作存在部门职能交叉的问题。国家质量技术监督局、建设部对此有过相互抵触的规定。笔者曾经代理过一个案件，房产管理部门和质量技术监督部门对同一房产的面积测量结论相差悬殊，而两部门都具备“测绘资质”，导致法院难以认定。
【对策】 针对上述情况，我国第一个国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）于2000年８月正式实施，成为房产面积测量里领域最权威的标准。国务院进一步明确了商品房面积管理的部门职能分工，即“房产管理部门负责商品房面积管理工作，制定有关政策，查处商品房面积管理中的违法行为，对商品房面积测量机构的资质提出初审意见。质量技术监督部门负责商品房面积测量器具的监督工作，查处违法使用不符合标准的测量器具的行为。”2000年12月28日建设部和国家测绘局联合下发的《房产测绘管理办法》进一步明确：“房产测绘单位应当依照《中华人民共和国测绘法》和本办法的规定，取得省级以上人民政府测绘行政主管部门颁发的载明房产测绘业务的《测绘资格证书》。申请房产测绘资格的单位应当向所在地省级测绘行政主管部门提 出书面申请，并按照测绘资格审查管理的要求提交有关材料。省级测绘行政主管部门在决定受理之日起5日内，转省级房地产行政主管 部门初审。省级房地产行政主管部门应当在15日内，提出书面初审意见，并反馈省级测绘行政主管部门；其中，对申请甲级房产测绘资格的初审意见应当同 时报国务院建设行政主管部门备案。申请甲级房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门报国务院测绘行政主 管部门审批发证；申请乙级以下房产测绘资格的，由省级测绘行政主管部门审批发证。取得甲级房产测绘资格的单位，由国务院测绘行政主管部门和国务院建设 行政主管部门联合向社会公告。取得乙级以下房产测绘资格的单位，由省级测绘行政主管部门和省级房地产行政主管部门联合向社会公告。 ”
第四条 计价方式与价款。
　　出卖人与买受人约定按下述第___________种方式计算该商品房价款：
　　1、按建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米__________________元，
总金额（___________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（___________币）每平方米________________元，总金额（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
　　3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（__________币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百____拾______元整。
　　4、 _______________________________________________________________________________
【释义】 本条与原示范文本相比最大的改进是：针对商品房面积问题争议较多的现状，在原来“按建筑面积计算”的基础上，增加了“按套内建筑面积计算、按套（单元）计算”等二种新的计价方式。使买方有更多选择。
【常见问题】 虽然文本给出了多种计价方式，但由于习惯原因和营销策略的需要，大部分开发商拒绝使用“按套内建筑面积计算”和“按套（单元）计算”等方式。
【对策】 计价方式的多样性，是市场进步的潮流。只要开发商在计算标的房产面积时，严格遵循了现行规范，以何种方式计算都不应损害其利益。只有那些能够最大限度地满足客户个性化需求的开发商才能充分展示自己的信心并赢得更多客户。
民政部


民政部关于做好2009年行风建设和纠风工作的通知

民发[2009]39号


自治区、直辖市民政厅（局），计划单列市民政局，新疆生产建设兵团民政局；各司（局），全国老龄办，直属单位，部管社团：

　　为贯彻落实中央纪委第三次全会精神和国务院2009年纠风工作实施意见的部署要求，根据《民政部2009年党风廉政建设工作要点》和民政系统反腐倡廉工作会议精神，现将做好2009年民政系统行风建设和纠风工作的有关问题通知如下：

　　一、积极开展行风建设示范单位创建活动，深入推进民政系统行风建设。按照2008年青海会议关于在民政系统开展行风建设示范单位创建活动的要求，各省（区、市）在12类民政基层单位中各选择一个有代表性的单位作为试点，组织指导开展创建活动（试点单位确定后将名单分别抄送驻部监察局和业务主管司局备案）。同时，各地要深入开展调查研究，及时总结试点单位的经验和做法，研究制定出本省（区、市）行风建设创建标准和评定办法，为全国民政系统行风建设示范单位创建活动座谈会做好前期准备工作。各省将创建标准和评定办法于6月底之前报驻部组局备案。民政部确定在北京、河北、吉林、江苏、安徽、福建、江西、湖南、广东、新疆建立民政系统行风建设示范单位创建活动观察点，适时组织人员进行调研，总结经验。7月中旬召开小型座谈会，研究制定全国民政系统示范单位创建标准和评定办法。在各省开展创建试点工作的基础上，拟于10月中旬召开全国民政系统行风建设示范单位创建活动座谈会，总结试点工作经验，讨论全国民政系统行风建设示范单位创建标准和评定办法，指导和推开民政系统行风建设示范单位创建活动。要继续积极参加地方政府和纠风部门组织的民主评议行风、行风热线等活动，充分发挥人民代表和行评监督员作用，认真听取社会各界和人民群众的意见，努力探索和创新民政系统民主评议行风的新思路、新途径、新举措。

　　二、开展殡葬服务、婚姻登记服务专项治理工作，纠正损害群众利益的突出问题。按照民政部确定的纠风工作重点，今年重点对殡葬事业单位、婚姻登记机关开展专项治理，着力解决这两类机构群众反映强烈的价格虚高和捆绑收费问题。各地殡葬服务、婚姻登记机构要普遍开展自查自评自纠，民政部将适时组织抽查。发现问题要立即整改，严格服务规范，提升服务质量。要切实落实与群众利益密切相关项目的办事公开工作，有关政策规定、服务项目、收费标准等都要上墙公开，自觉接受群众的监督。对有令不行、有禁不止、顶风违纪的典型案（事）件，要公开曝光，严肃查处，决不姑息迁就。要继续清理规范各类达标评比表彰活动，坚决纠正利用行业特殊地位和管理优势限制和侵害消费者权利的问题。

　　三、加强对救灾救济资金管理使用情况的监督检查，确保资金安全运行。各级民政部门开展对救灾资金、城乡低保救助资金、城乡医疗救助资金、五保救助资金、社会捐助资金和“十一五”流浪未成年人救助保护中心建设项目落实情况监督检查工作。各省（区、市）按照监督检查内容，结合各自实际，制定监督检查工作方案，组织实施，狠抓落实，坚决纠正滞留、浪费、违规使用资金等问题，严肃查处贪污、截留、挤占、挪用、骗取救灾救济资金等行为，并严格实行责任追究。业务主管部门要按照职能划分，各负其责，加快建立监管体系，切实做到资金分配到哪里，监管责任就延伸到哪里。民政部加强对救灾救济资金等相关补助地方的资金管理使用的监督和指导工作。防止违法违纪和损害群众利益问题的发生，确保民政资金运行安全。

　　四、加强对行业协会的引导，规范行业协会服务和收费行为。各级民政部门要加强对行业协会的监管，规范行业协会服务和收费行为。监察部和民政部将在去年社会组织预防腐败调研成果的基础上，今年5月底前重点开展行业协会与行政部门脱钩相关情况的调查研究，选择部分省（区、市）协助搞好调研，形成调研报告。在调查研究、摸清底数的基础上，积极开展行业协会与行政部门在职能、机构、人员、财务、办公场所等方面的脱钩试点工作。不断完善社会组织评估体系和执法工作机制，加大对违法违规社会组织和非法组织的查处力度，从源头上引导广大社会组织在法制规范下健康发展。

　　五、进一步加强政风行风建设，树立民政优良作风。各级民政部门要坚持“谁主管，谁负责”的原则，把“以民为本、为民解困、为民服务”的民政工作理念作为政风行风建设的重要内容，采取多种方式加强指导，分类实施。要严格执行党中央有关厉行节约、反对铺张浪费的规定，认真落实“八个坚持、八个反对”的要求，艰苦奋斗，节约开支，精简会议，规范公务接待，严禁用公款大吃大喝和进行高消费娱乐活动，坚决制止公款出国（境）旅游，坚决纠正奢侈挥霍等不良风气；要教育和引导广大民政干部职工增强宗旨意识和纪律观念，大力弘扬良好风气；要以群众满意为标准，坚决纠正损害群众利益的不正之风；要坚持把制度创新贯穿行风建设全过程，进一步完善行为准则和职业道德规范；要积极参加地方党委政府开展的创建文明行业和人民满意的政府部门活动，推进各级民政部门及其直属单位转变作风，改进服务，树立民政优良作风。

　　各级民政部门要高度重视行风建设和纠风工作，主要领导亲自过问，坚持从维护群众利益、优化发展环境、促进社会和谐的高度强化对行风建设和纠风工作的领导，把行风建设作为坚持立党为公、执政为民宗旨的一个重要方面，列入民政工作的总体部署之中，统筹规划，认真研究，细化任务，明确责任，层层落实。部机关有关业务司局要发挥好各自的职能作用，按照“管行业必须管行风”的要求，加强对行风建设和纠风工作各项任务的检查指导。各级民政纪检监察机构要加强组织协调，强化监督检查，以优良的作风促进民政系统行风建设和纠风工作的深入开展。

二OO九年三月二十四日